Tính pháp lý BĐS quận 3
Biến động căn hộ HCM
Theo thông tin từ một lãnh đạo Viện Môi trường nhiệt đới TP.HCM, để đơn vị này bằng lòng giao đất, phía Hà Đô phải tạo một văn phòng khác với 6 tầng ngay trong khu đất này, đồng thời sẽ bán 50 dự án với giá giảm vài chục phần trăm cho cán bộ của Viện.
Ngoài ra, tổ chức Địa ốc thịnh cũng đang là một “thợ săn” có tiếng của thị trường nhà đất TP.HCM. Sau khi thâu tóm được khoảng 30 biệt thự đất sạch, trong đó đa phần là những quỹ đất tại gần phi trường Tân Sơn Nhất (quận Bình Tân) trong giai đoạn từ 2014 đến đầu 2017, doanh nghiệp này đang tiếp chuyện lặng thầm săn những dự án đất sạch tại các quận trung tâm của thành phố.
Một “thợ săn” nữa phải nhắc tới đó là tổ chức cổ phần Đầu tư BĐS Phát Đạt. Đây được coi là “nhà giàu”, bởi cách săn đất của công ty này khá đặt biệt, đó là việc chọn XD căn hộ BT (xây dựng - chuyển giao) cho TP.HCM để đổi đất vàng. Sau khi đổi được những lô đất tại quận 11, quận 5, quận 4, gần đây, Phát Đạt đã chính thức có thêm những lô đất mới tại quận 5 nhờ biệt thự BT Khu liên hiệp thể thao Phan Đình Phùng (quận 3).
Hay vừa rồi, Công ty BĐS Hà Đô và Ban lãnh đạo Viện Môi trường nhiệt đới TP.HCM thương thảo về việc Hà Đô muốn sở hữu mảnh đất hơn 4.000 m2 hiện là văn phòng của Viện Môi trường nhiệt đới TP.HCM tại đường Trương Quốc Dung (quận Phú Nhuận).
Trước khi về tay Novaland, khu đất này được Trường THCS Hồng Hà thuê làm trường học, sau khi mua thành công, Novaland đã triển khai căn hộ biệt thự Newton Residence.
Được biết, từ năm 2014 đến nay, trong số hàng chục căn hộ có được từ các thương vụ M&A của Novaland, hiện có 25 dự án nằm tại các vị trí được cho là “đất vàng”. ngoại giả, Novaland cũng đang cùng Sabeco PT "khu đất vàng" trên 6.000 m2 tại 2 - 4 - 6 Hai Bà Trưng (quận 1).
Trong khi đó, ông Võ Văn Hữu Phước, Giám đốc Bộ phận Định giá và Nghiên cứu Cushman & Wakefield VN, khẳng định trong thời kì qua, thị trường đã chứng kiến các chủ đầu tư có tên tuổi trong nước săn những quỹ đất mông mênh tại các quận trung tâm để làm chung cư. phần đông căn hộ mới này dự kiến là các biệt thự nhà ở, chỉ có một tỷ lệ rất nhỏ dành cho văn phòng và bán sỉ. Khi các căn hộ nhất loạt khai triển, nguồn cung sẽ rất dồi dào và đáp ứng được nhiều hơn nhu cầu của các bạn.
Các quận Thủ Đức, Tân Bình, Gò Vấp, quận 12 mức biến động khoảng 42-69%...
Tại huyện Cần Giờ, một số tuyến đường như đường Duyên Hải (thị trấn Cần Thạnh) mức biến động năm qua tới hơn 406%, đường Rừng Sác (xã Bình Khánh) là 365%, đường Lương Văn Nho (thị trấn Cần Thạnh) hơn 208%... dự đoán trong quý I/2018, giá đất của huyện này tiếp khuynh hướng tăng nhẹ, với khoảng 3,5%.
Riêng giá đất huyện Củ Chi sau thời gian tăng nóng vì đề nghị đầu tư siêu biệt thự, trong quý I/2018 được dự đoán giữ mức ổn định. Tại huyện này, tuyến đường có giá đất cao nhất giờ là tỉnh lộ 8 (thị trấn Củ Chi), với khoảng 26,8 triệu đồng/m2.
Khu Đông tỉnh thành, nơi thị trường bất động sản nhộn nhịp nhất hiện nay, giá đất trong quý I cũng được dự đoán chỉ tăng khoảng 2%.
Không chỉ săn quỹ đất trống, những công ty địa ốc cũng nhăm nhăm vào những biệt thự dự án cũ nằm trọng điểm thành thị. Là một đơn vị thuộc diện “trâu chậm uống nước đục”, một đại diện của doanh nghiệp địa ốc Vietcomreal luyến tiếc vì tham dự vào việc săn biệt thự cải tạo dự án cũ quá muộn và giờ đây các căn hộ cũ đều đã có chủ.
Nhìn vào khái quát thị trường, giới quan sát khẳng định, cửa cho nhà đầu tư địa ốc vào phân khúc trọng điểm đang hẹp. Quỹ đất đủ rộng để phát triển căn hộ nhà đất đã dần cạn kiệt. ngoài ra, thời cơ chẳng phải đã hết với các tổ chức.
Nhiều thông tin đầu tư hạ tầng, trong đó có cầu Bình Khánh sẽ được đầu tư thay phà Bình Khánh hiện tại đã khiến giá đất tại huyện Cần Giờ biến động đến 167%.
Báo cáo về tình hình biến động giá đất tại thị trường TP.HCM năm 2017 của gachvang.com chứng minh năm 2017, giá đất tại đô thị biến động khoảng 15,16%. Mức giá đất nhàng nhàng tại tỉnh thành khoảng 97,194 triệu đồng/m2.
Tại các quận trọng tâm, nơi có giá đất cao nhất là quận 1 với 450,169 triệu đồng/m2; quận 3 khoảng hơn 270,286 triệu đồng/m2; quận 5 là 226,119 triệu đồng/m2; quận 10 ở mức 216,577 triệu đồng/m2.
“Tuy nhiên, cần để ý là, trong bối cảnh tồn kho của phân khúc nhà ở vẫn còn khá cao, cộng với chính sách thắt chặt tín dụng từ Ngân hàng quốc gia sẽ khiến quý khách khó tiếp cận các khoản vay để mua nhà hơn và có thể tác động đến sức thanh khoản của thị trường trong trung và dài hạn”, ông Phước chứng minh.
Mua dự án HCM
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc phòng ban Nghiên cứu và Tư vấn tại CBRE Việt Nam, cho rằng nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến BĐS Đất Việt, điển hình là Nhật Bản. Các nhà đầu tư Nhật không chỉ để ý phân khúc cao cấp, mà còn lan sang các phân khúc trung cấp và bình dân. Ngoài ra, các quỹ đầu tư đến từ Singapore và Hong Kong cũng tích cực tìm hiểu về thị trường đất sạch trọng điểm đô thị để tạo văn phòng cho thuê và nhà ở cao cấp.
thưa bẩm về thị trường bất động sản năm 2017 và dự đoán tình hình năm 2018 của Hiệp hội BĐS TP.HCM, cũng nhận định giờ, do khan hiếm nguồn cung nên dấu hiệu sốt giá đất nền đang quay trở lại một số vùng ven như quận 9, Thủ Đức, Bình Tân, quận 12, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè.
Quỹ đất trọng tâm thành thị HCM để PT dự án dần cạn kiệt, khiến “cuộc chiến” săn quỹ đất trọng tâm ngày càng quyết liệt.
Theo đánh giá của các chuyên gia về nhà đất, năm 2015, thị trường địa ốc VN mở đầu bước vào chu kỳ bùng nổ sau thời gian dài đóng băng, nhờ các nguyên tố kinh tế vĩ mô và những chính sách hỗ trợ cho thị trường.
Cũng từ đây, những thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A) dự án diễn ra rất quyết liệt. Trong đó, có thể kể đến Vingroup thâu tóm quỹ đất vàng tại khu Tây bờ sông Sài Gòn, trong đó có khu cảng Ba Son (quận 1, TP.HCM).
Ông Nguyễn Huy Vũ, giám đốc điều hành Banviet Land, khẳng định cơ hội ở đây là quỹ đất từ 28 khu đất “vàng” của TP.HCM đang được thị thành đưa ra đấu giáh àng năm, trong đó có khu đất 23 Lê Duẩn (quận 1).
Ngoài ra, TP.HCM hiện còn lượng quỹ đất lớn của tư nhân, trong đó năm 2016, Novaland đã mua thành công lô đất rộng 4 ha tại đường Nguyễn Đình Chiểu (quận 3)…
Đặc biệt, “cuộc săn” không chỉ có công ty Đất Việt, mà còn có những công ty nước ngoài như Nhật Bản, Singapore, Hồng Kông.
“ngày nay, quỹ đất eo hẹp, đồng thời hạn chế về chỉ tiêu dân số, nên việc bán và thu hồi vốn rất khó, cộng thêm phí tổn tạo, cũng như số vốn đầu tư cao hơn, nên việc các đơn vị săn và buil các biệt thự trong trọng điểm thành phố sẽ khó có lời. Theo tôi, trong thời gian tới sẽ kết thúc quỹ đất sạch tại các quận trọng tâm để các chủ đầu tư săn, nên thị trường này sẽ trầm lắng trong thời gian tới”, ông Phúc cho rằng.
Không chỉ Novaland, Công ty Địa ốc Him Lam (Him Lam Land) cũng đang là một trong những tổ chức săn những dự án đất sạch tại trung tâm TP.HCM. gần đây, Him Lam Land đã thâu tóm thành công một quỹ đất rộng tại đường Thi Sách (quận 1). Với quỹ đất này, Him Lam Land tính sẽ khai triển một dự án dự án siêu cao cấp trong thời gian tới.
Nhận định về “cuộc săn” đất sạch trọng điểm, ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng giám đốc Him Lam Land, cho thấy quỹ đất trọng tâm ngày nay đang hạn hẹp. Ngoài ra, còn do thúc đẩy bởi chủ trương trung của TP.HCM là không muốn tập chung thêm những chung cư nhà đất mới ở trong trọng tâm để giảm sức ép dân số tại trọng điểm.
Các quận khác như quận 4, quận Phú Nhuận, quận 11 có giá bình quân tuần tự là 161,723 triệu đồng, 157,538 triệu đồng và 141,076 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, với từng khu vực, nhất là các quận, huyện càng xa nội ô thì biến động rất lớn. Trong đó, huyện Cần Giờ có mức biến động max với bình quân 167,5%; tiếp theo là huyện Củ Chi với 140,1%; huyện Bình Chánh cũng ở mức 85,7%; huyện Nhà Bè gần 65%.
Cũng trong năm 2015, một đơn vị được cho là thành công lớn trong việc thâu tóm quỹ “đất vàng” là Novaland với 4 căn hộ được thâu tóm trên đường Phổ Quang, Hồng Hà (quận Tân Bình, TP.HCM), ngay sát sân bay Tân Sơn Nhất. Những quỹ đất này rộng hàng nghìn mét vuông, hạp cho việc tạo biệt thự biệt thự cao cấp. Sau khi thâu tóm, Novaland đã chóng vánh công ty động thổ và xây dựng các dự án.
nối tiếp “cuộc chiến” săn đất trọng điểm đang dần kiệt, bước vào năm 2016, Novaland lại chiến thắng khi thâu tóm thành công hơn 2.000 m2 đất ngay tại ngã tư đường Trương Quốc Dung và Nguyễn Văn Trỗi (quận Phú Nhuận).
Năm 2018 tại TPHCM, giá đất nền đã được đẩy lên đỉnh điểm cao nhất trong lịch sử. Cơn sốt bắt nguồn từ phía Đông (quận 2, quận 9, Thủ Đức) rồi nhanh chóng lan sang khu Nam Sài Gòn và đấu kéo sang phía Tây, khu vực Cần Giờ. Chính quyền thị thành đã phải huy động cả công an vào cuộc dẹp nạn cò đất và thông báo cụ thể về quy hoạch các khu vực ngoại ô.
Cơn sốt ngay sau đó đã hạ nhiệt. Tuy nhiên, nhiều cảnh báo tình trạng này có khả năng tái phát vào thời điểm giáp Tết Mậu Tuất 2018, do nhu cầu mua BĐS vào cuối năm và đất nền vẫn là lựa chọn ưu tiên. Những dự án được phân lô bán nền trước đây sẽ bị làm giá, dẫn tới cơn sốt cục bộ.
điển hình là thương vụ đầu tư vào Năm Bảy Bảy của Creed Group (Nhật Bản), với hơn 600 tỷ đồng dưới hình thức mua cổ phiếu và trái phiếu. Tiếp đó, quỹ đầu tư Nhật Bản này cũng dành 200 triệu USD (hơn 4.200 tỷ đồng) để đầu tư vào nhà đất An Gia. Trong khi đó, Tập đoàn Adventus (Singapore) thâu tóm dự án VGR Riverview tại trung tâm quận 1 (TP.HCM).
